Практика современного риэлтора

Продажа комнаты в коммунальной квартире. Инструкции.

Продажа комнат в коммунальной квартире

На основании статьи 250 Гражданского кодекса РФ соседи (собственники соседних комнат) в коммунальной квартире имеют право преимущественной покупки продаваемой комнаты в этой квартире за объявленную продавцом цену. В связи с этим перед продажей комнаты необходимо выполнить ряд действий, направленных на соблюдение законности проведения сделки купли-продажи в дальнейшем.

1. Узнаем своих фактических сособственников (именно собственников соседних комнат по документам)

В случае, когда вам доподлинно известен состав собственников соседней комнаты (комнат) и адресов их проживания (регистрации) сразу переходите к пункту 2.

Если же состав собственников соседней комнаты (комнат) не известен, вы сможете его выяснить, заказав выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр прав). Если в выписке на комнату прав не зарегистрировано, так называемая «пустая выписка» то это может означать два варианта. В первом случае переход права собственности на комнату зарегистрирован до 31 января 1998 года т. е. до момента образования единого регистрирующего органа и для определения собственника нужно дополнительно заказать выписку из ДЖП (Департамент жилищной политики), а во втором случае это может означать, что соседняя комната не приватизирована и ее собственником является Город, который и будет обладать преимущественным правом выкупа комнаты (уведомление отправляем через Департамент Жилищной политики).

2. Отправляем уведомления о продаже комнаты через нотариуса

Нужно отправить заказным письмом нотариальное уведомление о продаже комнаты всем собственникам с обязательным указанием цены. Необходимо тщательно подойти к определению цены комнаты. Важно указать рыночную стоимость, за которую вы в случае отказа соседей сможете реально продать свою комнату. Так как в Договоре купли-продажи комнаты можно указывать цену не менее, чем в уведомлении. Или же вам придется посылать новое уведомление с новой ценой, а это затянет сроки продажи еще на 1,5 месяца. В дополнение один нюанс. Только один из четырех Московских нотариусов занимается отправлением подобных уведомлений. В 2014 году точно делали через нотариуса Фельде Марину Геннадьевну, офис которой находится по адресу: пр. Мира, д. 69, стр.1 тел. +7 (495) 684-03-64.

3. Получаем у нотариуса почтовый идентификатор и отслеживаем движение письма на сайте почты России

В течение месяца после получения этого уведомления ваш сосед-собственник должен проявить свое желание выкупить вашу комнату на условиях указанных в уведомлении и сообщить вам об этом. Если этого не происходит (сособственника не устраивает цена, сроки выхода на сделку или он просто не хочет покупать), то по истечении месяца вы идете к нотариусу и получаете документ о возможной продаже комнаты стороннему лицу на свободном рынке. Не забудьте приложить этот документ к пакету для регистрации сделки купли-продажи.

Не исключена ситуация, когда согласие на приобретение комнаты исходит от нескольких соседей-собственников. В таком случае выбор покупателя делать вам.

Важно! Вы в хороших отношениях с соседями.

Если у вас с соседями хорошие отношения, они знают о вашем желании продать комнату и согласны с ее продажей стороннему лицу ваш путь сокращается. Достаточно прийти к нотариусу, где они в письменном виде откажутся от преимущественного права покупки комнаты за указанную вами цену. Не забудьте после приложить этот документ в пакет для регистрации сделки!

Важно! Собственник соседней комнаты – город

Если собственником соседней комнаты является Город, то вы ставите его в известность о продаже своей комнаты путем отправления уведомления через Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Срок рассмотрения составляет все тот же месяц (30 календарных дней), но есть вероятность получения отказа и раньше этого срока. Не забудьте после приложить этот документ в пакет для регистрации сделки!

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.


В современных условиях продажа вторичной недвижимости в Москве пользуется значительным спросом. Многие имеют желание приобрести свои заветные квадратные метры. Жилье в столице является самым дорогим в России. Для тех, кто, к сожалению, не располагает значительными финансовыми ресурсами, существует один выход - комнаты в коммунальной квартире в Москве.
Процесс продажи комнаты в коммунальной квартире довольно сложный, решать его нужно с максимальной ответственностью. Во избежание возможных неприятных моментов, рекомендуем воспользоваться услугами профессионалов агентства недвижимости «Эксперт», которые будут сопровождать сделку на всех этапах.
Продажа коммунальных комнат в Москве - не диковина. Конечно, этот рынок не очень разнообразен, но желающих купить такое экономное жилище достаточно.
Если решили продать комнату в коммуналке в Москве, то нужно учесть, что сделать это можно только с разрешения своих соседей. Также нужно четко знать Ваши права и возможности как владельца комнаты.
Чтобы быстрее получить желанный результат, сразу обращайтесь к нам!

Форма обратной связи

Кратко опишите свою ситуацию с помощью приведённой ниже формы, отправьте заявку и получите бесплатную консультацию!

НЕОБХОДИМЫЙ СПЕЦИАЛИСТ ОТВЕТИТ ВАМ В ТЕЧЕНИИ 10 МИНУТ!