Практика современного риэлтора

НЕ ПЕРЕЖИВАЙТЕ, если вы не можете выплачивать ипотеку – это не катастрофа.

Продажа квартиры находящейся в залоге

Причинами продажи объектов из-под залога могут быть далеко не только трудности с выплатой ипотечного кредита. Наиболее распространенными причинами продажи квартиры из-под залога являются:
- улучшение жилищных условий собственника (который решил купить квартиру получше взамен той, за которую выплачивает ипотеку);
- развод (супругам нужно поделить между собой ипотечную квартиру);
- невозможность платить по принятым на себя обязательствам;
- и конечно другие факторы.

ЧТОБЫ НАЧАТЬ ПРОЦЕДУРУ НЕОБХОДИМО:

- получить разрешение от банка, а также выяснить, если у банка заградительные комиссии для подобных случаев;

- узнать, кто является держателем закладной на данный момент времени, т.к. закладную могли перепродать;

- проконсультироваться с риэлтором или ипотечным брокером, которые смогут помочь и проконсультировать по вопросу продажи, рассказать про динамику рынка, время экспозиции подобных объектов, потребительские предпочтения покупателей, ценовые ориентиры данных объектов недвижимости.

Самое главное, если у вас идут большие просрочки не надо избегать общения с банковскими сотрудниками. Наоборот, если вы не можете платить по вашему ипотечному кредиту, в первую очередь надо обратиться в банк. Т.к. банк может дать вам «каникулы» и предложить более лояльные условия. Так же можно зафиксировать сумму долга на время продажи вашей недвижимости.

ТРАДИЦИОННЫЕ СХЕМЫ ПРОДАЖ КВАРТИР ИЗ-ПОД ЗАЛОГА.

Вариант 1. Идеальный покупатель. Без перевода залога на нового собственника Нужен покупатель с прямыми деньгами, обладающей некой долей авантюризма.

1) В день проведения сделки покупатель помещает на расчетный счет заемщика сумму, необходимую для погашения кредита. В банковскую ячейку закладывается разница между суммой долга и продаваемой стоимостью объекта для расчетов с продавцом.

2) Подписывается Договор купли-продажи.

3) Продавец пишет расписку в получении всей суммы.

4) Банк списывает ссудную задолженность и выдает заявление на снятие обременения.

5) Весь пакет документов сдается в УФРС, где сначала снимается обременение (3 дня), а после регистрируется переход права собственности (12 дней).

В результате покупатель получает квартиру без обременения. Вы спросите причем здесь авантюризм? Поясню. Покупатель передал часть своих денег до регистрации перехода права собственности на свое имя. Банк эти деньги уже использовал для погашения кредита. Что произойдет, если УФРС по какой то причине откажет в регистрации? Как вернуть деньги? Такое развитие событий не смущает только очень смелых покупателей.

Страховкой для покупателя в таком случае выступает составление предварительного договора купли-продажи или заключение целевого договора займа, обязательное получение расписки от продавца о полученной сумме денежных средств. При помещении остатка собственных средств продавца в арендованную банковскую ячейку необходима доверенность на брокера для исключения форс-мажорных обстоятельств.

Для того чтобы регистрация состоялась, требуется письменное согласие банка в форме уведомления в Главное управление Федеральной регистрационной службы о том, что он не возражает против снятия залога и продажи квартиры.

Вариант 2. Покупатель не хочет заранее вносить денежные средства на расчетный счет продавца.

1) В день проведения сделки покупатель помещает деньги в две банковских ячейки, в одну из которых закладывается сумма долга (обычно ее закладывают на сотрудника службы безопасности банка), достаточную для полного досрочного погашения ипотеки. Во вторую ячейку закладывается разница между суммой долга и продаваемой стоимостью объекта для расчетов с продавцом.

2) После этих процедур идет подписание договора купли-продажи, банк выдает закладную без отметок о полном досрочном погашении, письмо от банка на согласие снятия обременения при условии обязательной последующей регистрации договора на имя покупателя без указания причин снятия обременения.

3) Далее документы передаются в УФРС, идет регистрация.

4) Происходит переход права собственности на имя нового собственника с сохранением обременения.

5) После этого сотрудник банка вынимает из своей ячейки остаток задолженности заемщика и вносит на расчетный счет.

6) Банк выдает справку о погашении кредита и о снятии обременения. Новый собственник идет в УФРС и снимает залог, обычно это делается в течении 3-х дней.

Это способ предпочтительнее для большинства покупателей. Осталось лишь выяснить работает ли ваш банк залогодержатель по такой схеме.

ИЗ ЛИЧНОГО ОПЫТА

В Росбанке мы такую сделку проводили. Больше того для покупки залоговой квартиры брали ипотечный кредит в том же Росбанке. Квартира регистрировалась с двумя залогами и после погашения продавцом своей задолженности одно обременение мы сняли.

В Сбербанке нам отказали в подобной схеме расчетов. Посоветовали найти покупателя по варианту 1. Такого покупателя нам удалось найти только со значительным дисконтом в цене, и этот вариант не устроил продавца. Он нашел способ взять потребительский кредит на сумму задолженности и досрочно погасить ипотеку. После снятия залога мы продавали уже необремененную квартиру.

На всякий случай пропишу Порядок снятия обременения по ипотеке

После внесения последнего платежа по кредиту заемщику необходимо затребовать письмо от банка - кредитора или банка - держателя закладной об исполнении обязательств по кредитному договору, а также выписку о состоянии ссудного счета. Этот документ банк готовит в течении двух недель с момента списания средств по последнему платежу.

Следующий шаг - необходимо собрать пакет документов для подачи в Росреестр с целью снятия обременения, а именно:

- документы на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи с использованием ипотечных средств),

- закладная, которую банк обязан вернуть заемщику после закрытия кредита с отметкой об исполненном обязательстве,

- письмо от банка об исполнении обязательств по кредитному договору (о котором говорилось выше),

- заявление заемщика о снятии обременения,

- паспорт заемщика,

- квитанция об оплате госпошлины (Москва) за выдачу нового свидетельства.

Пакет документов нужно подать в ближайшее отделение Управления Росреестра. На сегодняшний день документы для снятия обременения по ипотеке в Москве и области можно подать через районные МФЦ.

Согласно п.1 ст. 25 «Погашение регистрационной записи об ипотеке ФЗ №264» - срок снятия обременения по ипотеке составляет три рабочих дня с момента подачи заявлений залогодателя и залогодержателя.

Как видите, процедура снятия обременения по ипотеке совсем несложная и недолгая, зато дает собственнику полную свободу распоряжения своей собственностью.


Появились денежные проблемы? Потеряли возможность выплачивать ипотеку? Прочь отчаяние! Решение есть - продажа квартиры, находящейся в залоге. Существует несколько способов осуществления сделки.
Продажа вторичной недвижимости в Москве актуальна всегда. Приобретение такого жилья может стать хорошим решением жилищного вопроса для многих. Обращайтесь, мы поможем Вам осуществить сделку по продаже залоговой квартиры, избежав определенных рисков и финансовых затрат.

Форма обратной связи

Кратко опишите свою ситуацию с помощью приведённой ниже формы, отправьте заявку и получите бесплатную консультацию!

НЕОБХОДИМЫЙ СПЕЦИАЛИСТ ОТВЕТИТ ВАМ В ТЕЧЕНИИ 10 МИНУТ!