Договор долевого участия или ДДУ — самая популярная и безопасная схема взаимодействия инвестора и застройщика. Она разработана в соответствии законом «Об участии в долевом строительстве», который максимально защищает интересы инвестора — физического лица в процессе привлечения капитала на первичном рынке. Одно из главных преимуществ ДДУ в том, что этот тип соглашения подлежит обязательной государственной регистрации. Договор, заключенный в соответствии с 214-ФЗ, является одним из трех законных способов привлечения денежных средств физических лиц, наряду с жилищными сертификатами и участием в ЖК и ЖСК. Он считается гарантией защиты от двойной продажи квартиры, а также того, что в случае банкротства застройщика требования дольщика будут обеспечены залогом. Работа по ДДУ — гарантия надежности застройщика, наличия у него разрешения на строительство, прав на землю и проектной декларации — эти три документа дают ему право привлекать денежные средства физических лиц.

Вторая по распространенности схема покупки первичного жилья — переуступка прав требования или цессия. Это соглашение между физическими лицами, которое заключается, когда человек решает продать строящуюся квартиру до получения прав собственности на квадратные метры. Договор подписывается с обязательным уведомлением застройщика и подлежит государственной регистрации. Ипотека возможна. Уступка права требования по заключенному и зарегистрированному договору участия в долевом строительстве соответствует нормам 214-ФЗ. Продавец переуступает права требования, имеющиеся у него по ДДУ. Внимательно читайте разделы Договора, где указаны платежи (обязанности), которые приобретает в дальнейшем новый участник долевого строительства. Необходимо чтобы продавец подтвердил оплату цены договора по ДДУ, как правило, это Акт о 100 % оплате – сдается на регистрацию, пока оплата не произведена, переуступка не возможна. Иначе это перевод долга, теоретически возможно, но не факт что застройщик пойдет на это. Переуступка происходит с Уведомлением Застройщика, именно Уведомлением, по закону можно просто уведомить о том, что переуступили, хоть почтой, но как правило, покупатели приходят за согласием застройщика на уступку, застройщик не вправе отказать, но некоторые Застройщики берут за это деньги.

Это относительно новая форма приобретения недвижимости на российском рынке первичного жилья, которая в перспективе может распространиться на треть сделок. Она предусматривает создание кооператива (ЖСК) будущих жильцов дома и приобретение недвижимости посредством выплаты пая. По сравнению с ДДУ для застройщика такая схема более привлекательна, а для покупателя — более рискованна, так как договор паенакопления не требует обязательной регистрации. Благодаря этому квадратные метры в ЖСК будут стоить дешевле, однако не каждый банк даст ипотеку на такую недвижимость. От затягивания сроков строительства или двойной перепродажи жилья пайщик защищен хуже дольщика, однако в случае банкротства застройщика ему проще взять судьбу дома в свои руки. Также отличие в том, что после завершения строительства кооперативного жилья будущему владельцу квартиры помимо акта приема-передачи жилья придется еще получить справку о выплате пая. Возможность совершения сделок на первичном рынке путем членства в жилищно-строительных кооперативах и покупки жилищных сертификатов предусмотрена п.2 ст.1 214-ФЗ, однако такие соглашения не будут относиться к договорам об участии в долевом строительстве.

Договор о намерениях в бедующем заключить основной ДДУ. В качестве обеспечения Участник долевого строительства оплачивает 100 % стоимости квартиры. Договор не регистрируется, ипотека не доступна, не исключен риск двойных продаж, обязательства по данному договору не страхуются, заключается, как правило, когда еще нет всех документов (например, разрешения на строительство) Слишком рискованно!

Заключается между застройщиком и покупателем в момент, когда регистрация ДДУ и Договоров уступки в регистрационной палате не возможна. Дом прошел госкомиссию, акты переданы в рег. палату, регистрация закрыта. Непроданные до этого момента квартиры Застройщик оформляет в собственность на юридическое лицо и уже после продает их как вторичное жилье. Для регистрации перехода права собственности по ДКП от юр. лица необходима справка о том, что сделка не является крупной, либо если сделка является крупной, то одобрение сделки участниками компании.